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京沪接连出手优化房地产政策，释放什么信号？

(宋亚芬)继北京优化调整房地产政策之后，上海也对当地政策进行了优化。除了和北京一样放开外环区域购房套数，还明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。

中指研究院政策研究总监陈文静对中新经纬指出，本次上海的整体优化思路与北京较为相似，包括提高个人住房公积金贷款额度、支持提取住房公积金支付购房首付款、支持住房公积金“又提又贷”。如北京将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。上海购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%，首套最高从160万元提高至184万元，多子女家庭首套从192万元提高至216万元。

值得注意的是，截至目前，一线城市均已落地提取住房公积金支付购房首付款政策。陈文静预计，未来更多城市将跟进，该政策有助于进一步降低居民购房门槛。

与北京政策不同的是，本次上海明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新经纬采访时表示，该新政有助于降低购房者的月供负担，激发改善型需求，大约能使二套房贷款利率降低10-30个基点。“以商贷200万元、期限30年计算，首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。”

此外，上海还对房产税税率进行了调整，明确对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。陈文静认为，此举将进一步降低购房的房产税支出，促进改善性住房需求释放。

陈文静进一步强调，整体来看，本次上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似，除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度较北京略大，政策范围更广，未来北京继续优化商贷利率、降低居民购房成本也存在预期。

随着北京、上海先后优化楼市政策，陈文静预计，短期深圳跟进的概率也进一步增强，这有助于提振市场预期，促进市场向好。

李宇嘉则提醒，目前各地的购房政策仍旧在降成本、降门槛上鼓励购房，释放需求。边际上有一定效果，但考虑到目前二手房挂牌量较大，仍在上升且创新高，业主之间在价格上相互竞争，造成新房销售热度有所回落，无法撑起整体楼市。

李宇嘉指出，当前楼市问题主要集中在三方面：一是供应量大，而且是绝对量大，超出了市场需求，居民买房在区域上、产品上可挑可选，往往以绝对低价、捡漏心态进入市场；二是居民更倾向低总价房产，比如300万总价以下交易占比接近六成；三是居民对未来的预期，包括对房价的预期更趋于理性和务实。他建议下一步政策应从经济基本面出发，系统解决居民在安家、就业、生育、养育及社保等方面的后顾之忧。

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