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新政后的大湾区楼市:多个城市势头向好,四季度广深或将率先复苏 - 凤凰网房产东莞
千呼万唤之下,9月25日,存量房贷利率调整正式落地实施。从每月调降金额来看,少则几十,多则几千,政策实打实地为需求端减负 -来自凤凰新闻客户端
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新政后的大湾区楼市:多个城市势头向好,四季度广深或将率先复苏

21世纪经济报道
2023-10-09 17:41

千呼万唤之下,9月25日,存量房贷利率调整正式落地实施。从每月调降金额来看,少则几十,多则几千,政策实打实地为需求端减负。

就在各方静待政策落地的数天前,9月20日,广州宣布多区放宽购房条件,率先为一线城市限购防线撕开了一道口子,降低地方楼市的准入门槛。

从政策链来看,中央与地方呈现呼应之势,进一步合力提振了楼市需求端的信心。而在本轮楼市政策调整中,广州所处的粤港澳大湾区作为风向标,被推到全国楼市的聚光灯前。

据不完全统计,8月底以来,大湾区内地9城(广州、深圳、惠州、东莞、佛山、珠海、中山、江门、肇庆)合计出台超过30条房地产市场相关的优化政策。其中,“认房不认贷”作为本轮政策宽松的“王炸”举措,已在大湾区内地9城全面实施。值得一提的是,无论是“认房不认贷”或是“限购松绑”政策,均在广州率先落地。

进入“金九”以来,大湾区楼市已悄然出现波澜。南方财经全媒体记者通过多方获悉,包括深圳、广州、东莞、珠海、佛山等多个湾区城市在内的楼市已出现热度回升的势头,正走出7、8月的谷底,但从客户的来访量上看,市场离真正回暖仍需时间。业内人士认为,在政策端对市场信心的持续提振下,大湾区新房市场有望在四季度正式进入温和回升通道。

大湾区楼市“松绑”背后

事实上,在本轮“存量房贷利率调整”“认房不认贷”“限购松绑”等一系列房地产市场优化政策全面铺开前,大湾区楼市已持续疲软多时。

今年一季度,大湾区楼市曾出现迅猛复苏势头,根据世联行数据显示,今年1-3月,大湾区9城新房成交面积同比上涨30.09%、销售金额同比增加15.42%。

但4月开始,大湾区新房成交量便开始回落,其后一直处于低位徘徊的态势,部分城市成交量甚至出现大幅下跌。克而瑞数据显示,8月,大湾区9城成交总量环比微涨3%。其中,5城的成交量环比下跌,深圳、中山的环比跌幅近31%。房价方面,仅江门的成交均价环比微涨,其他8城都下跌,尤以深圳房价下跌最为明显。

从政策面来看,今年上半年除惠州宣布“住房限售政策由3年缩短至1年”以外,大湾区9城并没有其它大力度的楼市政策出台。业内人士普遍认为,这是大湾区楼市后续的复苏动能不足的重要原因之一。

“今年大湾区楼市之所以迅速出现小阳春,主要是积压需求集中释放,很多项目是去年12月前后储备了不少客户,春节后这波买家集中转化为成交。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,就今年而言,大湾区市场的复苏行情基础并不稳固。一方面,此前积压需求得以集中释放之后,需求量将回归到相对平稳的阶段。另一方面,以传统持续性复苏视角来看,一般依靠政策预期带动,随后再传导到新房、二手房市场。

“从短期市场面来看,此前积压需求得以集中释放之后,需求量将回归到相对平稳的阶段。从持续性复苏角度而言,楼市的提振离不开政策预期、价格上涨以及换房需求链条的带动作用。但在一季度,楼市复苏并非主要由政策预期带动,导致三个传导条件并未构建成熟,因此呈现出后劲不足的态势。”严跃进补充。

持续复苏动力不足,背后更深层的原因是大湾区楼市供需关系失衡所致。

克而瑞数据显示,8月大湾区9城商品住宅总供应量环比上涨40%。单城市看,仅东莞和中山的供应量环比下跌,其他7城都上涨,供应量最大的仍是广州,达70.44万平方米。

世联行相关研报指出,从整个大湾区视角来看,目前各城市仍承受下行行情带来的分化压力:广州新房市场普遍“以价换量”,整体基调仍以去库存为主;佛山政策调整已经到底,进入到低价保量的市场调节阶段,以改善个盘行情;深圳则因为供应量井喷及保障房强势入市,导致刚需市场去化承压;东莞刚需盘通过以价换量促进去化,豪宅盘则出现局部热销行情;惠中珠则市场保持低位运行,供需不旺,需要长周期修复。

在广东中原地产项目部总经理黄韬看来,今年以来大湾区楼市分化程度是近年之最,除了深圳、东莞、广州等核心城市核心板块的明星项目能走出独立行情外,非核心城市非核心板块非优质项目销售都比较困难,而后者才是楼市库存的大头,因此整体呈现出供过于求的现状。

“虽然今年广东有很多产业和人口迁入,但是市场预期不足,如果不做新一轮调整和放松提振信心的话,大湾区房地产行业压力可能会比较大。”黄韬说。

改变正在发生

9月22日,惠州“一口气”提出加大金融信贷支持力度、开展住房团购活动、进一步完善商品房价格指导制度等13条措施,包含了房地产开发交易循环全链条,足见当地松绑楼市动作之迫切。

而这一揽子优化政策背后,折射的是大湾区楼市政策越发趋向放开的趋势。据南方财经全媒体记者不完全统计,8月底以来,大湾区内地9城合计出台超过30条房地产市场相关的优化政策,与今年上半年出台的政策数量大致相当,城市之间的差别只是“松绑”的程度不同。

其中,“认房不认贷”作为本轮政策宽松的“王炸”举措,已在大湾区内地9城全面实施;广州、中山两市在区域限购方面有所放松;深圳、东莞针对港澳居民放松非住宅类的物业限购;广州、珠海、佛山、东莞、惠州、中山等城市则加大公积金支持力度、降低住房交易税费等,进一步调整优化楼市政策。

南方财经全媒体记者从多位房企华南区的营销线负责人打听到,9月以来政策已经显效,包括深圳、广州、东莞、珠海、佛山等多个湾区城市在内的楼市已出现热度回升的势头,正在走出7、8月的谷底。但这波市场热度更多地反映在客户的来访量上,而新房成交去化表现一般,楼市离真正回暖仍需时间。

而从惠州、肇庆、中山、江门等地的反馈情况看,市场有所活跃,但还需要进一步激活。

严跃进认为,大湾区楼市当前阶段与今年一季度出现的小阳春相似,主要为8月底新政前积压需求的释放,这种回温仍不牢固,购房者的信心仍较脆弱。

而广州打响一线城市松绑限购“第一枪”,被市场人士普遍认为是大湾区楼市由冷向暖转换的信号。尽管是否真正回暖,现在还不能下确切结论,可以肯定的是,改变正在发生。

“自2010年执行以来,一线城市限购政策基本‘不动如山’,广州率先松绑,是需要一定勇气的。”严跃进认为,广州只是一次强度较轻的限购政策调整,但在一线城市以及大湾区城市当中均具有很强的示范意义。“房地产是个‘政策市’,深圳的限购政策若能跟随广州进行适时调整优化,可作为风向标带动整个大湾区楼市热度。”

黄韬也认为深圳适时松绑限购政策具有迫切性。“从近期的政策来看,‘认房不认贷’首先利好的是改善客。‘存量房贷利率下调’,目的也是降低名下有房人的压力。但现在深圳太多改善客卡在了卖一买一这个环节,适当松绑限购政策有助于盘活楼市第一波购买力。”

黄韬认为,新的稳楼市政策周期已经开启,广深楼市“宽松”是一个趋势,其余大湾区7城政策方向主要是“刺激”。但他认为,楼市观望情绪可能还会持续一段时间,得到市场普遍的响应,估计要在四季度。

相关机构预测,今年四季度大湾区9城的新房市场将进入温和回升通道。其中,广深或将率先复苏;东莞、佛山、珠海强二线城市受传导将企稳回升;中山、惠州部分利好县区回温;江门、肇庆或将持续以价换量去库存。


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标签: 楼市政策 房产市场 【责编】 刘思颖
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