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深圳“认房不认贷”满月：新房网签量还在降，二手房未见升势

8月30日，深圳市住建局发布公告宣布，从8月31日起正式执行“认房不认贷”政策。此后，深户家庭只要市内无房，无论是否有过贷款记录，购房均按首套信贷政策执行。该政策调整被视为极大利好改善客群。

如今“认房不认贷”政策已落地月余，但从数据来看却并未如预期。9月深圳一手住宅成交2076套，环比下跌6%，二手房过户2400套，环比微跌1%。

成交数据具有滞后性。而实际上，9月多个新盘首日去化成绩出色，二手房方面在上旬势头也向好，下旬稍显疲乏。机构认为，“银十”楼市仍需要更多优化政策来支持购房者住房消费，方能推动深圳二手交易量回到5000套的“荣枯线”水平。

有人才房“日光”，商品房开盘售7成

但新房网签量环比还在降

据深圳市住建局数据，9月新房住宅成交2076套，环比下跌6%。分区域来看，深圳市各区新房成交主要集中在宝安和龙华。其中，宝安网签775套，环比下跌25%；龙华网签335套，环比下跌9%。罗湖、福田、南山等多个区网签量环比呈现涨势。

由于滞后性问题，9月网签数据并不能完全代表市场的实际表现。那么9月深圳新房市场实际表现如何？

据深圳市房地产信息平台显示，9月共有23个住宅项目获批预售，这之中包括多个品牌、品质、关注度兼具的楼盘。从市场反响来看，这类产品力优秀的新盘仍能从疲软的大环境中脱颖而出，调动居民的消费力。

9月15日至17日，宝安碧海京地海樾府、南山绿景白石洲璟庭、福田金地环湾城、龙华星河星悦云邸相继开盘，短短三天，吸引超2000批客户认筹，合计卖出1448套房。

具体来看，9月15日开盘的京地海樾府共推出336套房，360批客户认筹，认筹比1.1.07，官宣去化226套，去化率67.3%；9月16日开盘的绿景白石洲推出1257套房源，756批客户认筹，认筹比1：0.6，首日去化527套，去化率42%；9月16日开盘的金地环湾城推出401套房，456批客户认筹，认筹比1：1.37，首日去化286套房，去化率71%；9月17日星河星悦云邸开盘，849套房吸引507批客户认筹，认筹比1：0.59，最终去化409套，去化率48%。

新房市场中的人才房项目也现“优等生”。9月26日，深圳前海“顶流”人才房项目深业云海湾花园宣告售罄，两房、三房合计718套房源连续“日光”。

此外，8月底深圳市住房保障署发文调低了人才房申购门槛，为人才房去化添了一把“火”，截至9月底，深业颐瑞府、深物业御棠上府、深业云海湾、星河开市客和华发新城华苑等多个人才房三房已售罄。这部分成交或都将反映在10月数据当中。

但新房市场仍然面临挑战。有资深从业人士认为，“认房不认贷”、房贷利率下调更能够拉动二手住宅成交量，但目前看还很难推动一手住宅成交量上涨。

上述人士还留意到，目前深圳存在“开盘首日定生死”的现象，不少楼盘开盘去化强劲，但此后不断走弱。日前曾有宝安一楼盘负责人向湾财社记者坦言，其楼盘开盘去化七成，但20天后去化率仍维持在首日水平，其认为一方面是“大热楼盘的入市分散了市场热度，让我们剩余房源的去化承受一定压力。”

而在此情况下，新盘更加重视开盘去化表现，最直接的促销方式便是降价。比如绿景白石洲开盘可享9.8至9.5折，金地环湾城开盘优惠6-7个点。

二手房成交量未见升势

9成业主报价下滑或维持稳定

二手房方面，据乐有家研究中心监测，9月深圳过户成交2400套住宅，而8月为2422套，环比微跌1%。乐有家研究中心表示，9月市场实际成交数据，需要2个月甚至更久才能反映在过户数据上。

而从更能反映市场即时情况的网签数据来看，“认房不认贷”政策调整对于深圳二手房市场有明显提振作用。

深房中协数据显示，9月深圳网签2877套二手房（包括住宅和非住宅物业），环比下跌7.6%。但从每周数据来看，9月首周（9月4日-9月10日）起，周网签量维持超800套，相较此前的每周600-700套有了明显的上涨；9月第二周网签量逼近900套。

不过9月上旬市场势头向好，下旬稍显疲乏。深房中协数据显示，9月第三周（9月18日-9月24日），深圳二手房（含自助）录得888套，环比下降0.4%，二手房录得量上升态势中止。深房中协认为，“认房不认贷”政策效应在逐步减弱，虽录得量未明显下降，但从委买需求量看已成下降趋势。

价格方面，乐有家研究中心发现，随着新政的推行，市场交易活跃度提高，深圳房价逐渐稳定，9月深圳房价环比持平。

挂牌价方面，乐有家研究中心指出，新政出台后，业主放盘量有所增加，趁着市场活跃，不少改善需求的业主希望能早日出手旧房屋，以便置换新房产。因此9月深圳挂牌价仍然处于下滑态势，仅6个片区的业主报价环比略有上涨，90%的业主报价下滑或维持稳定。全市挂牌均价环比下跌0.8%。

展望后市，乐有家研究中心认为，“银十”楼市仍需要更多优化政策来支持购房者住房消费，才能推动深圳二手交易量回到5000套的“荣枯线”水平。

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