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东莞241个新盘背后，哪个镇街在「挑大梁」？

东莞新政对购房者的「刺激」有多大，一些楼市数据给出了解释。

据合富大数据显示，东莞7月一手住宅成交约46.7万㎡，合计约3754套，同比上升约2%，环比上升约65%；均价约29274元/㎡，环比上升11%，同比上升9%。

供应方面，东莞7月一手住宅潜在供应量约为623.7万㎡，环比上月上升约2%，其中洋房潜在供应量约575.8万㎡，别墅潜在供应量约47.9万㎡，环比上升约8%；

潜在供应前十的镇街中，排名前三镇街分别是塘厦（74.5万㎡）、凤岗（50.7万㎡）和虎门（41.1万㎡），塘厦超第二名20万㎡。

早在今年7月初，东莞市自然资源局发布了2022年《东莞市存量住宅用地项目信息》的供应计划。

计划提及，现时东莞共有140宗住宅用地存量，住宅用地面积约为554.25公顷（万㎡）。其中，未动工住宅用地共有32宗，约159.27公顷（万㎡）；已动工住宅用地共有108宗，约394.98公顷（万㎡），而已建成未销售的土地面积约259.47公顷（万㎡），进度约47%。

为了让「住宅存量」数值更为立体，小师弟统计了目前东莞2022年的「在/预售」项目。据不完整统计，2022年东莞目前「在/预售」项目约有241个，其中在售项目占141个。

城区片区有33个，在售12个；松山湖片区48个，在售28个；东南临深片区51个，在售28个；滨海片区40个，在售25个；水乡片区29个，在售21个；东部产业园片区40个，在售27个。

东南临深片区内住宅项目最多，在售项目最多的是松山湖片区和东南临深片区。

镇街方面，体量TOP 3的分别是塘厦（22个）、虎门（21个）、寮步（15个）。

其余镇街数据如下：

城区片区33个

在售12个

区域均价32066.5元/㎡

城区片区作为东莞核心区域，虽新政帮扶不明显，但近期新盘去化速度肉眼可见。

目前区域统计约有33个项目，12个项目在售。其中，区域在售项目体量最多镇街为石碣，其次为万江、南城。而莞城和东城，目前无在售。

石碣目前区域在售项目6个，全部处于顺销状态。

南城在售项目2个，华润·润府于近期进行首开，项目主推建面约142-143㎡4房，均价约51000元/㎡，开盘当天推出房源全部售罄；

值得一提的是，位于高埗的华侨城天鹅堡，已于2022/08/03完成10-12、17-19、23-25、27栋备案，均价22816元/㎡，合计564套房源，毛坯交付。

早前小师弟已对城区在售项目情况，详情回顾：东莞「城区在售项目」盘点来了，单价「2字头」也能买

松山湖片区48个

在售28个

区域均价28926.6元/㎡

松山湖作为片区中心中的中心，目前在售项目不多，待入市项目仅得万科榕樾。

该项目已于2022/6/17成功备案2/4/11号楼，合计64套洋房，12套别墅。价格分别是洋房57071元/㎡，别墅39191.53元/㎡。

而体量最大镇街为寮步，剔除旧改项目，目前区域在售项目8个，待售项目1个。区域在售有如万科时富金色家园二期、南山悦府、保利越秀金茂松湖云禧等，都是较为热门的项目。

同在体量较大的镇街还有茶山，区域项目大多顺销或尾盘，缺少今年首开的项目。

东南临深片区51个

在售28个区域

均价25602元/㎡

东南临深片区主要客流来自地区本地或邻市外溢，在东莞发布新政以来，区域项目客户到访量提升明显，成交数据亦有所提升。

片区内体量最大的镇街为塘厦，其次是凤岗。

据统计，塘厦目前体量约22个，在售项目12个，剔除旧改，未售项目约6个。

以粤港湾华堂里3号为例，项目于2022/7/23加推2栋03户型，户型建面约128-169㎡四房，当周周末成交20套以上。

为促进区域房地产市场发展，东莞市塘厦镇将于8月19日~21日举办“为梦想筑家”2022塘厦购房节。

参与项目包括粤港湾华堂里3号、粤港湾华堂里8号、粤港湾华堂里1号、金众柏悦公馆、卓越华堂云光、卓越华堂卓著天城辰光、臻悦花园、星河璟悦公馆、怡安星河世纪、碧桂园云麓半山、春晖国际城、万科棠樾等。

滨海片区40个

在售25个

区域均价30780元/㎡

在非限购区里面，虎门和长安属于热门区域，最主要的原因，就是该两区域是东莞经济强镇。

换言之区域购买力足够强悍。

目前区域体量最多的镇街是虎门，区域在售/预售项目有21个，在售项目有11个，无论是新盘或顺销，虎门楼市正处于一个健康的状态。

区域内较热门的项目有保利·时区、万科卓越珑远未来之光、粤港湾·樾光里等。

除此之外，在第二次集中供地中，虎门顺利出让3宗地块，均由峰景成功竞得。

水乡新城片区29个

在售21个

区域均价21602.6元/㎡

曾经的价格洼地，水乡新城片区已经进入「2字头」行列。

住宅体量方面，麻涌以10个项目占据第一位，区域在售项目也达到7个。其中，万科·公园里、华侨城云瑞府、南山府等热门项目已于今年顺利入市。

除了麻涌之外，其余镇街的项目也处于持续推货的节奏之中，如望牛墩保利阅江台、道滘中海凤凰熙岸等。

东部产业园片区40个

在售27个

区域均价19268.4元/㎡

东部产业园片区同样与邻市相接，但不同的是，水乡片区接壤的是广州，临深片区接壤的是深圳，而东部产业园片区相邻的是惠州。

该片区是目前东莞楼市的价格洼地，相比其他片区性价比高，比较适合刚需/改善的客户群。

片区体量最大的镇街是常平，在售/预售项目有13个，除卓越蔚蓝领秀待开之外，其余项目均为在售。

区域目前处于尾盘的项目较多，近期新开的颐安云玺于2022/7/31首次开盘，均价约22630.97元/㎡。虽然项目之前经历过销售中心撤场等消息，但目前项目为现房交付，比起市场的期房还是有一定优势。

另外区域还有一些项目值得留意：例如企石松湖悦龙台（原：恒大悦龙台），已更换开发主体，由东莞市鸿钏房地产开发有限公司（光大）接手，2022/6/18开放示范区，2022/7/9开放样板房，下期待开。

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