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东莞楼市新政首周：市场信心明显增强，“深圳客”陆续进场

“周一到周五每天都有15批左右的到访客户，周六来访量则来到了40批左右。”位于东莞塘厦镇的某楼盘销售李明（化名）告诉记者，东莞楼市新政后，楼盘的来访量和成交量较之前上升显著，很多来自深圳龙岗、观澜和龙华的客户当场入手。

7月4日凌晨，东莞出台重磅楼市新政，除主城区和松山湖高新区外，其他28镇全部取消限购，东莞房地产市场调控进入区域性限购的新阶段。

楼市新政推出一周，市场反响如何？南方财经全媒体记者走访发现，一周以来，东莞房地产市场升温显著。

根据克而瑞数据显示，东莞楼市新政后的三天（7月5-7日），单日新房网签量连续突破150套以上，日均158套，上涨2.7倍。而在之前，整体去化率低迷，日均为42.5套左右，基本上鲜有单日破百的记录。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，从过去一周的市场数据来看，新政对有实际住房需求的刚需群体产生明显的正向影响，之前该群体市场基本面尚不明朗，抱有政策预期，观望情绪浓厚，仍在期待更多购房优惠政策推出。未来随着市场逐渐走向平稳，随着交易量增加将逐步带动市场情绪回暖。

楼市回暖

事实上，此前东莞楼市政策已进行了多次松绑，但整体楼市的成交仍难有起色。由于入市信心不足，成交低迷，东莞房地产市场库存不断积压。据中原大数据显示，今年6 月底东莞住宅库存高达 425 万平方米，同比上升 42%，按过去 6 个月消化速度计算，消化周期至26个月，创历史新高。

但与此前的楼市政策不同，此次新政不再是过去调控加码后的松绑，而是更加直接的方式，是东莞自实施全市限购政策以来，首次划出非限购区。同时，对于差别化房贷政策，南方财经全媒体记者了解到，目前东莞部分银行已经陆续执行，最低 2 成首付的海报也于各大新盘宣发。

28镇取消限购、首付最低2成起，无疑堪称东莞近年来力度最大的政策放松，叠加较低的房贷利率，利好信号不断释放，楼市回暖节奏加快。

“首付只需52万起，对很多‘刚需’的客户吸引力非常大，目前楼盘的登记人数和热度超过了预期。”李明告诉记者，新政后成交的客户有两个显著特征，一是之前曾到访项目的本地购房者，由于预算不足或无购房资格，趁着取消限购和首付比例下降利好趁早“上车”；二是外地客，主要看中“不需社保 低首付 低贷款利率”，本着就近原则来到临深楼盘淘房。

位于高埗镇的某楼盘，作为改善型楼盘，项目主推为96—193平的五种不同户型。南方财经全媒体记者了解到，新政后该楼盘吸引了大批改善客户的涌入，周末一天来访量达到200批以上。“新政后刚需、改善需求的首付门槛大幅降低，原本不够的预算现在够了，甚至还有多出的部分预算。”有意向购买该楼盘的王女士说。

市场人士普遍认为，本次新政通过限购放松、降低首付等一系列手段，有效促进了市场需求的释放，特别是自住和改善性需求不断入市，推动了市场成交的活跃，市场信心明显增强，预期正逐渐转好。

开发商折扣力度加大

除了利好政策频出之外，在本轮楼市的调整潮中，开发商也在大力推盘，紧抓新政热度去库存仍是大部分项目的营销策略。

南方财经全媒体记者了解到，为刺激销售，东莞部分开发商推出首付分期、首付比例只要5%活动等，折扣战有越打越烈的趋势。

在整体降首付的基础上，石碣某楼盘推出更大的折扣力度，首付0.5成，剩余1.5成直接送。据销售人员介绍，购房者需要按照备案价购买，先给20%首付，网签后15天内，再返还15%。厚街某楼盘更是推出了7天先付5%首付的政策，一个月内再付5%，剩下10%一年内付清，无利息。

此外，位于虎门高铁站旁某楼盘，推出首付一年免息分期，首期仅需20万起，楼盘销售人员告诉记者，优惠力度加大吸引了众多购房者的关注，周末到访人数超出预期。

“大部分开发商业绩压力都压在下半年，出货意愿强烈，所以我判断下半年楼市仍然是促销不断的行情。”东莞某品牌开发商负责人表示，今年下半年东莞还有38个新盘上市，新增供应约255万平方米，加上库存425万平方米，整体供应达680万平方米，市场竞争非常激烈。

业内人士认为，虽然新政起到了刺激楼市作用，但由于7-8月是传统淡季，从历年市场表现看，推出相关折扣措施成促进成交的关键。

“对于房企而言，建议不要真的收回折扣和优惠，因为整体新房去库存压力巨大，趁政策利好出台去库存才是明智之举，特别是塘厦、凤岗这些临深区域。”车德锐表示。

深圳客来莞购房趋势升温

得益于毗邻深圳、广州两大一线城市的地缘优势，东莞楼市深得深圳客、广州客的青睐。随着东莞楼市松绑，东莞深圳客占比增加，而临深片区也把深圳客户重新放回到醒目的位置。

南方财经全媒体记者近日走访东莞多个楼盘发现，不少楼盘均打着“距离深圳1小时”“40分钟到达深圳××区”等广告来吸引客户，尤其是临深片区，这种现象更为普遍。

“上周工作日每日来访15批左右，5天成交6套，其中4套是深圳客户。”凤岗镇某楼盘销售人员介绍，该楼盘位于临深片区，凭借临近深圳的优势，有部分深圳客户前去看房，且来访成交率比此前高了很多。

表现最明显的是网络群组，以某房产中介建立的临深片区购房交流群为例，原本由于楼市的低迷，发言者寥寥，如今讨论却变得火热，一夜之间群对话近五百条。

数据显示，深莞两地每天有120.8万的通勤人数，与广佛接近，同样是日均通勤人数超百万的双子城。在深莞两地关联愈加密切的背景下，置业东莞也是不少预算有限的深圳人的选择。

“对于部分难以‘上车’深圳的刚需客而言，东莞临深片区具备独特的区位优势，在城市建设和交通互联加速的前提下，深莞双城工作生活也是一种选择。”车德锐表示，预计深圳客返回临深买房的趋势将逐渐升温，但不会有大批涌入东莞的现象，与以往不同的是，本次东莞楼市新政后，在“房住不炒”的大基调下，深圳客在莞的置业方向，正从投资转向自住。

业内人士同样认为，东莞部分临深区域解除限购之后，会吸引部分深圳客户前往购房，但不会过热。因为深圳和东莞楼市的联动性比较强，以往每逢深圳调控，在深圳没有购房资格或购买力不足的居民，才会选择到东莞购房，而目前的情况是深圳需求处于低位。

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