去年受新冠肺炎疫情影响，住房租赁市场热度迅速下降，今年疫情仍未完全消退，但在有效防控下，租赁市场向传统周期回归。国家要求加快发展长租市场，将保障性租赁住房作为“十四五”住房建设重点，多地推出支持住房租赁或保障性租赁住房相关政策。在这样的背景下，今年住房租赁市场和住房租赁企业表现如何？
12月27日，贝壳研究院发布《2021年住房租赁市场报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，今年租赁市场整体呈现活跃态势，但租金水平仍低于疫情前。租赁市场不断向“买方市场”转变，品质化租住需求持续释放。住房租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成。租赁行业发展2.0模式开启，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势。
超6成城市租金低于疫情前
今年租赁市场回归传统周期，连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季，市场活跃度持续提升，7、8月达全年市场热度高峰，尤其是今年高校毕业生数量达到909万人，毕业季租赁市场旺季比往年更旺。
具体来看，租金水平和成交周期是衡量住房租赁市场市场情况的重要指标。
从租金水平来看，《报告》显示，今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平方米，同比微涨1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%，相较于成交量，租金变化具有显著的滞后性，并且随着全国租赁市场供需矛盾趋于缓和，短期内租金水平难以回到疫情前水平。
40城中城市间租金水平分化，超8成城市租金同比微涨，仍有超6成城市租金低于疫情前水平，有7个城市租金水平创三年最低。具体来看，相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、长沙、厦门、无锡、芜湖、徐州及兰州等14个城市租金持平或微涨外，其余26个城市租金仍下跌。东莞、南昌、太原、廊坊、沈阳、郑州及呼和浩特市等7个城市租金水平同比继续下跌，其余33个城市租金同比微涨或基本持平。
《报告》分析认为，多数城市租金仍低于疫情前，其原因除了租金变化的滞后性外，各地均在逐步增加租赁房源的供给，供需矛盾逐步趋于缓和，因此租金水平不具备大幅上涨的动力。
从成交周期来看，根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天，同比缩短2.4天，相比于2019年延长9.9天，客源成交周期为9.7天，同比基本持平，相比于2019年延长1.9天。
去年由于受到疫情冲击，租赁市场低温运行，房客源成交周期走高，均达到近4年最高，今年租赁市场活跃，带动房源成交周期同比下降，然而客源成交周期居高不下。《报告》分析认为，主因是租客在租房的选择上更为慎重，会对租赁房源的区位、社区以及品质等进行多方位的对比，此前长租公寓爆雷事件也强化了租客的风险意识，拉长了租客的决策周期。
《报告》发现，租赁市场不断向“买方市场”转变，租客向品质化租住的趋势不变，地铁房、精装房将继续受到更多的青睐，小户型租赁住房仍然是租客的主力户型，同时家庭化租赁需求的趋势不容忽视。
《报告》预计，未来随着城镇化率的提升，租客租住时间的延长，在疫情不大规模反复的情况下，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势，对外来人口吸引力较强的城市，如城市群核心城市、省会城市租赁市场热度将更为旺盛。
另外，随着保障性租赁房源、白领公寓和蓝领公寓等房源的增加，未来租赁市场供需矛盾趋于缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力，尤其是对外来人口吸引力较弱的城市，租金将保持相对稳定。
住房租赁企业达2万家左右
《报告》还盘点了2021年住房租赁企业数量、分布、融资、模式等方面的变化。
在企业数量方面，2021年住房租赁企业数量规模已经达到2万家左右，规模创新高。企业成立时间集中在2020年和2021年，这两年成立的企业数量占比超过8成。
《报告》认为，自去年以来，中央和地方陆续出台监管政策，通过设立租金监管账户、严格规范租金贷等方式倒逼企业降低资金杠杆，放缓企业扩张速度，有效降低了租赁企业的经营风险，住房租赁企业迎来了良性的市场竞争环境。住房租赁行业发展十多年以来，租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成。
从地域分布来看，租赁企业分布按“东-中-西”依次减弱，由于东部的租赁需求旺盛，超6成租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区。在城市分布上，广州、重庆、上海租赁企业数量领先，其次为苏州和天津市；租赁企业分布较为集中，近3成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市，超过5成的企业则分布在TOP40的城市。
在企业融资方面，在经历了去年集中爆雷事件后，租赁企业融资难度加大，投资人对住房租赁领域的投资进入到更为审慎理性的阶段。据不完全统计，租赁领域四类融资渠道总额在2019年达到峰值，2020、2021年连续保持下跌趋势。
《报告》指出，今年租赁企业融资难度持续加大，尤其是中小企业融资更为困难。住房租赁行业面临行业发展的转换期，投资者处于更为审慎理性阶段。
从经营模式来看，租赁企业经营模式两极化。
一方面，企业重新审视经营风险。包租模式在疫情期间显示出极强的脆弱性，房屋空置风险使得包租企业现金流更加岌岌可危，资金实力较弱企业开始变“轻”，轻资产-分散式和中资产-集中式企业开始由包租转向轻托管模式，中资产企业的装修投入开始转移至业主承担，从而转向轻资产模式。
另一方面，企业受政府政策引导。政府发布土地、财政、税收等支持政策鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源，资金实力较强的中资产-集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式，从而转向重资产运营，品牌房企也会增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益。更“轻”、更“重”的租赁企业以打造专业化的租赁服务和精细化的运营为重，开启稳步发展。
《报告》认为，2021年将成为租赁行业2.0模式的元年。今年住房租赁行业内外环境的升级，政府和企业、企业自身发展逻辑以及租赁企业社会参与升级，触发租赁行业发展2.0模式开启。预计明年会有租赁REITs产品的推出，将有效解决重资产模式退出难题，租赁企业将再次迎来模式的创新。
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