过去数月，“房贷利率抬升”“放款速度慢”，成为了房地产行业的一个普遍现象。
贝壳研究院数据显示，6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；重点城市首套和二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。
利率提高的同时，不少银行也出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。双重夹击之下，购房者无疑是最能感受到市场冷暖变化的群体。在这样的环境中，为了买到心仪的房子，要么等待，要么加价，购房者也在与市场博弈中找到平衡点。
放款审慎
广州、深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，在房贷的管控之上具有相当的代表性。2021年6月底，广州多家大行被传出房贷暂停的消息，虽然之后纷纷被澄清，但是目前房贷额度紧张是不争的事实。此外，据21世纪经济报道此前报道，广州、深圳近期房贷利率都迎来了一轮上调，在放款节奏上，审批也更难、周期也更长。
这样的环境下，对购房者而言，是一场漫长的“心理战”。杨女士于今年年初在广州增城购入了自己人生中的第一套房，3月底向银行提交了一系列证明材料后，4月份就接到银行审批通过的通知。但是在“审批难”的背景下，在一切手续都办理妥当之后，她面对的却是漫长的等待。
“房子是精装修，本来是可以直接入住的，但是因为银行贷款还没下来，所以一直都交不了房，本来以为今年‘五一’就可以住进自己的新房子，但是到现在都还没有放款，现在能做的只有等。”杨女士告诉21世纪经济报道记者。
这是一个较为普遍的现象。据贝壳研究院统计称，6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。
由于放款存在不确定性，一手房购房者同样也不容易。为了能够在回款上达到既定的节奏，许多开发商与购房者之间也达成了相应的协议，例如在规定时间内拿不到银行放款可以拿回首付等条款。
在广州从事地产运营工作的罗女士告诉21世纪经济报道记者，“以前签了合同是不能退首付的，即便能最后违约也要赔偿开发商违约金。因为退还首付对开发商来说是一个成本很高的过程，一般是宁愿不成交也不愿意签了合同之后再退款。但是现在在审批难的情况下，有的开发商为了提高成交率也会做出一些调整。”
为了保障双方利益，开发商在签合同之前，会更加严格地审查客户的资质。“开发商在签合同前会收集客户资料，然后银行做一个预审，预审过了再签合同，这意味着开发商对客户的资质审核也更加严格了。”罗女士指出。
需要注意的是，在这样的行情之中，依赖房贷的客户很可能在购房之上，受到一定的限制。为了能够尽快回款，开发商会更青睐于首付比例更高的客户，这对预算不足的购房者而言，也是需要考量的地方。
林先生于2021年5月与东莞的一个楼盘签订了意向认购书，他本打算只交三成首付款，但是因为他看中的楼盘销售情况不错，开发商更希望他能够交出五成首付。“最后我爸爸我姐姐都给我凑了一些钱，才勉强够首付，接下去真的得勒紧裤带了。”
缓和“房贷荒”
从目前的局面来看，房贷利率维持高位，放款周期保持在较长的情况下，在未来的一段时间内依然还会继续。
以广州为例，目前广州多家大行的房贷利率已经多次上调。例如，工商银行就自6月25日起，广州地区房贷利率调整为首套LPR 90BP至5.55%，二套为LPR 110BP至5.75%。这已经是广州半年来的房贷利率的第4次上调。
除了工商银行外，民生银行、平安银行、邮储银行也相继上调了其在广州地区的房贷利率。其中，民生银行广州分行于6月25日起首套、二套房贷利率同时上调15个BP，首套房贷利率由原来的5.35%上调至5.5%，二套房贷利率由原来的5.5%上调至5.65%。
这样的局面，只有在整个市场趋于理性之后，才可能看到改变。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“房贷荒”是周期性的，调控缓和了，“房贷荒”就消解了。未来，“房贷荒”一定会缓和的，但“上限指标控制”不会缓和。未来，房贷额度管控、占比管控将是常态化的，资金大规模涌入楼市的时代结束了，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。
从成交数据来看，目前广州、深圳的市场已经逐渐降温。据广州中原研究发展部最新发布数据，2021年1—6月，广州累计成交新房61063宗，环比去年下半年下跌10%。其中，6月新房成交仅7057套，为今年以来最低。
深圳的成交更冷。据深圳市房地产中介协会数据显示，今年上半年，全市二手房网签套数达30505套（含自助），同比下滑48%，而去年同期二手房网签套数则为58662套（含自助）。
其间，深圳二手房网签数量已出现五连跌，2~6月间二手房网签（含自助）数量逐月下降，1月份为8971套，2月份直接降至5272套，3~6月份则分别为4869套、4396套、3781套以及3216套。
在这种背景下，开发商更应该在市场的变化中找到相应的节奏。
一名广州的房企人士指出，受到政策影响，目前投资客出手比较谨慎，主要考虑的是资金的回笼速度和投入产出比；同时在“严查首付来源”背景下，刚需客资金不足问题难以解决，因此社会总体购房热度有所下降。
李宇嘉续称，热点城市未来的成交量还会继续下降，量跌价跌，至少会持续一段时间。对房地产企业来说，最重要的是要加快回款，因为销售回款占了开发商资金来源的一半，而且这个比例会越来越高。因此开发商必须不停地调整销售策略，卖出更多的房子，这才是最好的融资手段。
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