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6月东莞住宅交投均冷淡 5月各类住宅供需齐升

进入6月的第2周，各大房企项目营销动作愈发密集。时值临近父亲节、端午节等假日，各大房企通过形形色色的暖场活动，将项目特点和吸引需求结合在一起，在品牌、产品方面进行推广，以望获得市场的关注和认可。

值得一提的是，5月有一波小长假的推动，东莞楼市表现不凡，各类住宅供需齐升；而进入6月，住宅投交均冷淡。虽然市场表现疲惫，多项目还是在本月加推新品，为当前在售产品进行补货，而近期市场主要以中小型暖场活动为主。不过，根据多家地产数据研究中心提供的数据表明，6月初东莞的一手、二手住宅成交同期相对下跌，尤以水乡新城片区、城区片区特别明显。

5月各类住宅供需齐升

5月开发商推货积极，各类住宅供应量增多，其中公寓供应量大增61%。随着供应放量，各类住宅成交量呈现大幅上升，受限价限签制约，网签价格走势整体平稳。另外，写字楼连续2个月断档；由于尾盘增多，车位供应持续大增；商铺供需双双大幅下滑。

品牌房企提前冲刺年中业绩，住宅成交量反弹上升。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月金地、碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩，市场供应有所上升，多集中在5月中下旬扎推入市。成交方面，受品牌项目新增供应增多刺激，购房者入市意愿增强，5月全市住宅成交46.06万㎡，环比上升24.80%，同比上升45.35%。

受限价限签等政策制约，房价走势连续多月持平。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2018年5月东莞全市商品住宅成交均价为16953元/㎡，连续3个月持平；普通住宅均价为16769元/㎡，环比基本持平。受限价限签的制约，东莞房价连续多月走势持平。

开盘量环比小幅增加

根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，5月楼市来访量没见明显升温，与历史相比，当前楼市人气依然不足。但值得注意的是，受二手房“三价合一”影响，二手交易成本大幅上升，加上二手房价高企不下且普遍高于周边一手房价格，部分二手客户已逐渐流向一手房市场，预计后续一手市场来访量或有所回升。

据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，5月东莞全市整体开盘量环比上月小幅增加，主要由于诸多开发商抓住传统五月旺季积极推货提前冲刺年中业绩。从产品类型看，本月开发商们明显加大商业性质公寓的推货力度，如v1公馆、碧桂园首座和万科金域广场单盘推货量均有几百套。从销售率看，大部分住宅项目开盘销售率偏低，究其原因是：一、项目以顺推居多，前期认筹量少。二、开发商对市场预期较高，定价居高不下。三、限购限贷限售等政策持续制约需求释放。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至2018年5月31日，东莞住宅库存套数40534套，库存面积为508.58 万㎡，环比下降0.23%，同比上升30.68%。按照过年一年消化速度计算，5月底住宅库存消化周期仍处于历史高位，为11个月，库存消化压力 较大。

6月住宅交投冷淡

时至6月初，住宅市场进入短暂休整期，推新项目有所减少，同时推出货量偏紧对整体供应提升并不明显，上上周仅嘉宏锦峯和保利领秀山少量加推洋房产品。到6月第二周，受年中业绩冲刺影响，各大房企供应量明显加大，住宅新增供应显著回暖，总共供应17万㎡（1976套），环比上升70%。其中，供应量最大的为宝安山水江南供应了485套洋房，嘉宏锦峯供应了317套洋房，其余项目供应量均在100套左右。

合富大数据显示，上周东莞新增住宅供应约1008套，连续2周小幅增加，主要供应区域为桥头、黄江和石龙，三镇6月供应占市场85%份额，上周新增供应项目达7个，其中桥头山水江南新增约485套房源、嘉宏锦峯约317套，体量庞大，供应个盘分化明显，除上述楼盘外，其余供应寥寥无几，大部分区域供应短缺仍然较严重。 受制于调控政策，无论是网签或备案定价均难于通过主管部门审批，因此部分项目放缓了工程进度，造成前期供应相对较少，鉴于前5月业绩平淡，进入上半年年中冲刺期，迫使多盘推货提上日程，供应不足或小幅改善

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上周住宅成交1148套，环比下降16.75%，成交面积9.52万㎡，环比下降15.20%，成交均价17319元/㎡，环比下降2.06%。住宅网签量小幅回落。其中，住宅签约量最高的为金地前海山，成交66套洋房。其余项目签约量均在30套左右。究其原因，签约均为各项目顺卖为主，缺乏热销项目集中签约带动市场成交回暖，签约情况表现低迷。

从各片区一手住宅成交来看，上周六大片区除城区片区和滨海片区上涨外，其余各片区均下跌，滨海片区成交37套，环比上涨48%，上涨幅度最高，主要是因为基数小，之前一周仅成交25套。城区片区近期供应乏力，成交量一直低迷，近三周成交量一直维持在百套以下。水乡新城片区成交84套，环比下跌36.36%，下跌幅度最大。

六大片区除城区片区及滨海片区有所上涨外，其他四大片区均下跌，滨海片区均价2.16万元/㎡，环比上涨17.38%，上涨幅度最高，主要是受高价别墅盘网签带动影响。东南临深片区均价2.24万元/㎡，位居六大片区之首。上周东莞大岭山镇成交116套，遥遥领先其他镇区，成交量是第二名石碣镇的两倍，主要还是金地·前海山项目成交带动。

多项目均在本月加推新品上市

据东莞中原战略研究中心数据显示，本月初市场主要以中小型暖场活动为主，仅部分项目推出优惠特价房活动，塘厦的卓越蔚蓝岸推出“周末一口价房源限量10套”活动，樟木头的汇景城市中心同样推出来“限量特惠一口价”活动。其余活动均以诚意登记及认筹为主，桥头的宏远帝庭山开启诚意登记升级，银湖山庄持续认筹，预计将在本月加推新品上市。

据了解，本周共计有4个项目加推。其中，开启加推活动的为常平的东兴颐品以及东城的泰禾新天地。莞城的卓越中寰及沙田的恒 大御景半岛均以顺推为主。四个项目均为小批量推货为主，整体去化率达40%。

其中，近期加推项目中，常平的东兴颐品去化率达五成。该项目相较前期去化明显加快。究其原因，主要由于部分户型相对小众，客户抗性较大，前期去化较低。但由于今年来被纳入学区房的范围，且项目定价较区域整体价格低，项目去化明显加快。

近3周二手房带看量连续下跌

据乐有家研究中心监控数据显示，上周（06.04-06.10）东莞二手房成交766套，环比上涨4.4%，二手商品房成交均价1.62万元/㎡，环比上涨1.27%，二手房近期成交量价整体比较平稳，上下波动不大。东莞实行三价合一对二手房影响在持续，根据乐有家研究中心数据显示，近3周二手房带看量一直在下跌。

乐有家研究中心数据显示，上周东莞六大片区除了城区片区和水乡新城片区有所下跌外，其他四大片区均上涨。东部产业园片区成交141套，环比上涨45.4%，上涨幅度最高。东南临深片区成交248套，依旧是六大片区中成交量最高的片区。

上周东莞二手商品房樟木头镇成交量继续保持第一，成交140套，远超其他各镇区，也是成交量唯一破百镇区，东城区继续保持第二位置，成交82套。

上周东莞六大片区二手住宅挂牌价均上涨，其中城区片区挂牌价2.45万元/㎡，一跃超过东南临深片区成为六大片区之首，主要是近期部分别墅盘挂出，拉高挂牌价。水乡新城片区挂牌价在经历短暂下跌后，上周挂牌价恢复至正常水平，挂牌价1.65万元/㎡，环比上涨14.8%。

来源：东莞阳光网

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