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城镇居民不得以购买和受赠方式 受让集体土地使用权

城镇居民不得以购买和受赠方式

受让集体土地使用权的宅基地和农民住宅

有读者来信，望牛墩的村民名下的集体土地使用证（用途为住宅）需要变更为他儿子的名下，同时包括身处外地户口的女儿。现村民咨询其妹妹能否开具委托书委托代办，以及此业务收费标准如何？

市不动产登记中心：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地属于农民集体所有；《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。同时，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第十条规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地；《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）第二点规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。另外，《房屋登记办法》第八十七条亦有类似规定，即申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。综合上述有关规定，农村宅基地有严格的权利主体限制，转让宅基地使用权及其地上房屋的，原则上仅允许在本村村民（或本集体经济组织成员）内部，且应当取得本村集体经济组织（土地所有权人）同意；非本村村民以及城镇居民因主体资格限制问题，不得到农村以购买、受赠等方式受让宅基地和农民住宅。因此，若来信人所述的“其父亲名下的土地”是属于农村宅基地的， 来信人及其亲属在向当地不动产登记机构申请办理转移登记手续时，应确保受让一方为本村村民（或本集体经济组织成员）。 

若来信人所述的“其父亲名下的土地”是属于国有（划拨）私人住宅用地的，如需办理转移登记手续，应按以下原则办理：根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。据此规定，如需自行转让划拨土地的，以补办出让手续为原则，以不补办出让为例外；可以不补办的情形只能由国务院作出规定，但目前尚无关于可以不补办出让手续的规定。

申请人可依法委托代理人办理不动产登记及相关手续。根据《不动产登记操作规范（试行）》的规定，申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明，授权委托书及代理人身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。另外，属于自然人处分不动产的，可以提交公证的授权委托书；如果授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。

关于不动产登记业务的收费标准问题依据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号）规定：（1）若申请宅基地使用权登记的，只收取不动产权属证书 工本费，每本证书10元；（2）若申请建设用地使用权登记的，按不动产登记费非住宅类每件550元。注意：向一个以上不动产权利人核发不动产权属证书的， 每增加一本证书加收证书工本费10元。

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