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东莞住宅新开工面积创历史新低 供不应求程度或加深

东莞住宅新开工面积创历史新低 供不应求程度或加深5月28日，中熙地产以34816万元+自持面积90%+自持年限不低于5年成功拿下谢岗商 住用地，东莞土拍市场也随即进入供应高峰期。随着粤港澳大湾区规划公布在即，东莞土地、住宅市场也越发受到市场关注，据数据统计显示，今年5月东莞住宅新开工面积创历史新低，短期内供应不足的现象难有改观，未来一年市场供不应求程度或加深。

东莞住宅新开工面积创历史新低 供不应求程度或加深

新开工量创历史新低?短期市场预期看低

新开工是反映未来半年新增供应的重要指标，据合富辉煌（中国）东莞公司发展研究中心数据统计显示，2018年前5月，东莞住宅新开工面积仅约138万平方米（剔除人才公寓），创历史新低。今年以来，全市住宅月均开工量仅仅只有29万平米，只有5月份开工量有所上升。合富东莞分析表示，如果按照目前的月均开工水平，今年将成为历年开工最少年份，预示着未来东莞楼市将面临严重的供不应求。

在楼市供应方面，由于受到政策抑制，东莞楼市供求已连续两年放缓，据统计显示，今年1-5月东莞一手住宅新增供应仅171.9万平方米，同比减少3%；网签面积约183.8万平方米，同比减少3%；网签均价16910元/平方米，同比略涨5.0%。其中滨海片区和松湖片区受到规划利好等因素影响，供应较为积极；临深片区和东北片区供应总体呈萎缩态势。

总体来看，今年东莞楼市供求水平在2017年的低估基础上继续小幅下探。合富东莞分析表示，网签政策影响下，东莞网签数据失真，但供应数据能较大程度反映真实市场现状。在高压政策调控下，开发商看低短期行业前景，减少供应放慢入市步伐，市场进入慢周转。

土地市场迎高潮?拿地条件苛刻

断供数月后，5月28日东莞土地市场终于迎来了谢岗商 住地，虽然只有1.7万㎡，但仍然吸引了22家房企的报价，最终经过49轮鏖战由中熙地产以自持90%+自持年限5年斩获，可见土地市场对于开发商的重要性。

据统计，5月份商 住用地供应面积约16.5万㎡，共7宗，主要布局于松湖片区和东北片区，除谢岗一宗地块已于本月完成交易外，其他6宗均集中于6月开拍。合富东莞分析认为，谢岗地块的拍卖具有风向标的作用，参与竞投的企业之多，自持面积比重之高，足见土地市场供应仍远未能满足新晋房企开疆拓土、更早入莞房企急切补仓的需求，因此，不难想象，在断供近4个月的商 住地市场上，6月将掀起年内第一波抢地热潮，实力房企谋求在“租购并举”不断被强化，后市发展前景大好的趋势下寻求新利润增长点。?

为了防止土地市场过热，在土地竞拍手段上，政府也是下足了功夫，在“限价+竟自持”的基础上，不同地块采取不同的“限制”门槛，拿地条件愈发苛刻。如炙手可热的南城巨无霸地块，采取无偿配建部分设施近四成比重的方式；东坑、常平地块限定商业全自持至少5年为创新手段，转变政府对房地产市场资源配置方式；樟木头地块自持面积至少20%，响应“租购并举”政策。

合富东莞分析表示，土拍市场沿用“限价+竞自持”模式并加置更多限制，手段灵活，更趋于长远考虑以及因地制宜。换言之，虽然调控政策保持高压，但在粤港澳大湾区规划的利好背景下，为了企业战略需求，也因为看好后市发展，总体而言土地市场热情仍较高，预计6月将掀起年内第一波抢地热潮。

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