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东莞大型房企应推动城市有机更新 落实“三旧改造” ——凤凰网房产东莞
2017年,东莞国土部门对房地产市场稳健调控,公布了住宅用地中长期供应计划,探索“限最高价+竞配建”“限最高价+竞自持”等多种措施,从供给端对住宅用地价格加强调控,实行差别化供地管理 -来自凤凰新闻客户端
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东莞大型房企应推动城市有机更新 落实“三旧改造”

南方都市报
2018-03-27 09:46

2017年,东莞国土部门对房地产市场稳健调控,公布了住宅用地中长期供应计划,探索“限最高价+竞配建”“限最高价+竞自持”等多种措施,从供给端对住宅用地价格加强调控,实行差别化供地管理。

2017年,东莞国土部门对房地产市场稳健调控,公布了住宅用地中长期供应计划,探索“限最高价+竞配建”“限最高价+竞自持”等多种措施,从供给端对住宅用地价格加强调控,实行差别化供地管理。

去年,东莞供应了2163亩住宅用地,其中既包括商品房用地、人才房用地,也包括农民公 寓用地。但对于很多开发商来说,住宅用地的供应量依然比较紧张。

因此,在此背景之下,“三旧”改造便成为开发商解决土地供应瓶颈的重要渠道,房企也可以借此方式降低开发成本。 最近两年,“三旧”改造项目纷纷进入市场,补充东莞楼市需求,“三旧”改造项目入市现象去年以来尤为突出。

这些旧改项目多数集中在东莞中心城区,以东城、莞城楼盘数量最多。这对东莞土地资源最为稀缺、住宅供应长期偏紧张的主城区楼市起到很好的补充作用。在供应量增加的同时,也抑制房价上涨,促进楼市平稳。

据笔者不完全统计,在“三旧”改造地块建成的住宅、商业项目当中,早些时候入市的项目有碧桂园·Park Royal、碧桂园·城央壹品、富通·旗峰公馆等;去年入市并备受关注的有万科·中天城市花园、卓越中寰等。其中万科·中天城市花园位于东城牛山,推出三房、四房产品;而在地铁2号线天宝路站口附近的卓越中寰则推出1—3房LOFT公 寓。

从上面罗列出来的项目可见,在如今的经济环境下,在东莞能够吃上“三旧”改造这块“蛋糕”的,多是实力雄厚的大开发商。

究其原因,一是旧改项目持续周期较长,回报周期也会更长。高昂的资金成本,对于企业而言无疑是一项巨大的考验,特别是对于一些采用高成本融资方式或者现金流紧张的房企来说,资金压力将会更大,这也是旧改项目的风险所在。

二是城市更新也考验着房企的综合运营实力,其不仅仅是对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级,同时也需要对生态环境、历史文化、社会心理、产业布局、城市发展等有着深入的认识,涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域。

这无疑对旧城改造提出了更高的要求,因此,资金雄厚、人才资源充足的大开发商,对此更能胜任。另外,笔者认为,在“三旧”改造、城市更新方面,大开发商在享有更多机会的同时,也应对那些他们所深耕的城市,肩负起更大的责任。

东莞建设用地开发强度已达46.8%,是香港的两倍,仅比深圳低约2个百分点,按照本轮土地利用总体规划确定的建设用地控制目标来算,未来只剩余2.3%的空间,处于一个土地资源极为紧张的存量土地开发时期。

去年,东莞提出实施城市品质三年提升计划,其中包括城市更新三年行动,站在融合粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设的高度,打造东莞“三旧”改造、城市更新的2.0升级版。在东莞的城市品质三年提升计划中,大开发商应该扮演怎样的角色?笔者认为,能力和责任是对等的,大开发商不应只停留在建房卖房的传统思维中,而应该成为城市更新服务的运营商、城市服务的提供商。

比如,东莞旧城区的部分历史建筑由于长期缺乏维护,面临残损毁坏的问题。而对其进行城市更新,能在保护旧城市风貌的情况下,让历史建筑具有更高的价值。推动城市经济增长的同时,让附近地区更加宜居。又如,对于东莞这座制造业名城来说,随着城市经济不断发展,旧的物业逐渐难以承受城市品质提升的要求,这时针对旧物业的改造也成为城市更新的重要方面,这些都需要开发商的介入。

值得注意的是,城市更新中,需要对项目挖掘潜力、提升价值。因为一个建筑只是改变了建筑而不更新它的内容,那叫城市建筑的装修,不叫更新。真正的有机更新,既有建筑美观上的增加,更有内容上的提升。

开发商在参与东莞城市更新过程中,理想状态下,改造的物业应做到产业共生、业态共享,这需要政府规划部门和市场形成合力。

在城市更新中,政府应通过引进多元化的资本参与,以优秀的资产管理来提升片区价值。只有这样,才能迎来一个多方共赢的局面。


[责任编辑:曾广平]

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