新年伊始，这几天，朋友圈被各种“年度”账单、盘点、总结刷屏了。刚刚过去的一年，东莞楼市十分热闹。“调控”两个字，贯穿去年。限购+限价+限售+限贷+限商，东莞楼市进入“五限时代”，被称为“史上最严”。从现在往回看，去年楼市新政对市场影响并不小。时至今日，东莞楼市已发生不少变化。调控政策、土地竞拍、商 住公寓、房贷收紧、二手房、深圳客、大湾区……这些年度楼市关键词，你都了解吗？盘点2017年，看看楼市中有没有与你相关的故事。
/ 关键词1 / 限购升级
东莞楼市全面进入“五限”时代
限购，无疑是东莞楼市今年的第一关键词。
在推行限购后，东莞楼市的供需以及市场结构都出现明显变化，最明显的是深圳客退潮。
2016年10月6日，东莞首次祭出“限购”新政。去年3月份以来，东莞调控政策陆续加码。
3月12日，东莞出台“限价升级”政策：新房首次备案价不得高于当地镇街前3个月当地同类住房均价水平的20%；调低备案价的间隔时限由2个月缩短至20天；调高的由原规定的2个月延长至90天。
4月10日，东莞“限购升级”不仅限购还限售：非本市户籍购买第1套需1年社保或个税；第2套需2年社保或个税；新购住房（含新建商品房和二手房），须取得不动产权证满2年后方可上市交易。
至此，东莞楼市全面进入“四限”时代。更为严厉的是，为了打击楼市短炒的现象，新规对于新房和二手房的卖房的时点进行了规定。有置业顾问给购房者算过一笔账，“如果购买一手房，从购买到交楼取证大约需要3年时间，再加上不动产证满2年，购买一手房从购买到转让大约需要5年时间。”
东莞市住建局房管科科长袁少英表示，2017年以来，东莞楼市调控政策继续从严，东莞楼市回归理性，购房者是最大的受益者。东莞去年成交数据便是一个很好的说明：去年东莞共成交约5万套住宅，同比成交量明显下降，同比成交均价企稳。
/ 关键词2 / 商业公寓
限商政策出台
商 住公寓或成绝版
如果问2017年东莞楼市最热门产品是什么，相信大多数人的答案都是商业公寓。因为不限购不限贷，它成为了2017年东莞楼市的“宠儿”。商业公寓的市场升温，也导致这一本来游走在政策边缘的产品，成为被政策限制的对象。
自2015年下半年以来，随着出让土地中的商业面积占比增大，公寓的新增供需量便随之放量。由于住宅市场限购限贷，一部分失去在东莞购买住宅资格的购房者，自然被分流到“不限购不限贷”商 住公寓市场中。
2017年，成了商 住公寓项目入市的高峰期。在主城区就有碧桂园Park Royal、碧桂园东江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、阳光天MODO、卓越中寰等多个全新项目有商业公寓产品供应。
商业公寓的大热，让这类型的产品出现供需两旺的情况。根据优房超·瑞城搜的统计，去年，东莞住宅公寓仅成交了751套，成交均价12501元/平方米；商业公寓成交18672套，成交均价16123元/平方米。商 住公寓成交套数，在东莞各类物业总成交套数的占比约20.2%。
去年10月，东莞给“高烧”的商 住公寓市场打了一针退烧药。东莞发布了《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》，要求新建商业、办公类建筑平面布局不得采用住宅套型式设计等，正式叫停“商改住”。东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，政府出台新政，抑制“商改住”乱象，有利于东莞房地产行业健康稳定发展。
/ 关键词3 / 土地出让
拍地新招频出 土地市场降温
去年上半年，东莞土地交易市场十分平静。在经过大半年的商 住地“断粮”之后，东莞下半年迎来了土地集中供应期，其中不乏热点区域商 住地块。
为了防止地价过高，东莞从去年下半年开始，不断地出台系列拍地新招：除了年初的“限地价+竞配建”外，“摇号”“熔断”拍地新方式也在下半年的地块竞拍中出现，土地出让限价、竞配建、竞自持、“熔断”等方式轮番上阵。
去年10月，东莞出让15宗地块，合计占地78万平方米，其中8宗商 住地，合计占地29万平方米，最终成交14宗，合计76万平方米，创下自2016年以来单月高位。
当月出让的8宗商 住地中，一宗采取限价+“熔断”的方式出让，7宗采取限价+竞自持的方式，最终，一宗地块“熔断”，6宗地块达到最高限价自持15%—80%的比例成交，仅一宗地块低于最高限价成交。11月，东莞公开出让两宗地块，合计占地6万平方米，均为商 住用地，两宗地块分别位于麻涌及常平，分别被招商及平安斩获。
据统计，去年成交的16宗商品住宅用地，仅一宗被本地房企斩获，其余均被外来房企夺得，外来房企拿地比例高达94%。
“熔断”限制了土地的出让，而在“自持”方面，东莞自持年限至少是通过办理房屋权属登记后5年，开发商拿地6—7年后自持部分才能入市，未来一手楼的供应将受限。东莞中原地产研究中心认为，新的竞拍方式无疑对房企的运营能力提出了更高的要求，将促使房企以合理价格竞得土地，有利于稳定房地产市场。
/ 关键词4 / 房贷收紧
多家银行房贷利率上浮
在长安工作的林先生，去年4月在东莞南城金地格林小城购买了一套二手房，在建设银行申请了100万元房贷。计划在去年国庆前后入伙的他，在去年11月还在排队等银行放款。然而，林先生并不是一个个案。
去年，随着房地产调控的深入，信贷政策调控也继续推进，全国各地房贷持续收紧，多地首套房贷款平均利率持续上涨，利率普遍上浮10%-20%。
东莞各大银行在此背景之下，房贷利率也逐步上调，房贷逐渐收紧。今年元旦期间，记者踩盘了解到，目前东莞多个楼盘合作银行的首套房房贷利率，大多数都是在基准利率的基础上上浮10-20%，二套房普遍上浮20%-30%，商业物业上浮30%.对于二手房，部分银行暂停了二手房贷。
房贷利率的上升，影响最大的刚需购房族。除了要承受利率上浮后的贷款压力之外，等待放款的时间也变得漫长，尤其是在二手房交易市场。
东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，2018年，东莞楼市政策不会加码，但也不会放松！坊间有观点认为，2017年是东莞楼市调控史上最严的一年，2018年将是艰难的一年，但前景依然看好。你又怎么看？不过也有有关人员表示，年底收紧房贷是银行惯例，预计到了明年初将会“放闸”。
/ 关键词5 / 长租公寓
东莞刮“青年公寓风”
不拘泥于传统的居住场所，长租公寓满足当下年轻人对未来生活场景的更多向往。房地产市场进入租购并举时代，长租公寓也在东莞市场上悄然发展，东莞目前已有东实集团、万科、碧桂园、中天集团等企业进入长租公寓市场。
在东莞，越来越多的年轻人像小磊一样住进了长租公寓。东莞当下的长租公寓，主要瞄准青年群体。目前，东莞城区在运营的青年长租公寓最少有6家，月租金水平在900元—1500元不等。这些公寓大多数带精装修，租客可拎包入住。记者发现，青年公寓的租金相对来说低于商品房，但是高于城中村的民居。以万科泊寓香园店为例，其单间的租金是1298元—1398元/月，而周边民居单间的租金是600元—800元/月，商品住宅单间的租金则是1500元—1800元/月。
位于东城街道莞温路的莞寓，是市属国企东实集团旗下品牌青年长租公寓，预计2018年6月前投入使用。其目标客户主要是刚毕业5年以内，年龄在20岁—40岁之间的单身或情侣外来无房群体为主。该项目负责人表示，租金或将略高于周边农民房出租均价，但低于周边一般商品房的出租价格。
目前，万科、中天、碧桂园、世联等企业均在东莞市场部署长租公寓项目，碧桂园在莞首个长租公寓——碧家方程创意谷社区计划在2018年5月份面市。
东莞住建局在2017年12月底公布的东莞市住房建设规划（2017-2020年）（征求意见稿）中也涉及和长租公寓相关的规划：2018年，建立住房租赁服务与监管信息平台，全市专业化住房租赁企业新增筹集的房源力争不少于1.9万套。可见，长租公寓还将是今年楼市的热点词语。
/ 链接 / “五限”
据不完全统计，去年，年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。今年的楼市调控从范围、手段和频率上来看，确实与以往相比力度空前。调控政策除了以往的“限购、限贷、限价”以外，更是新增了“限售、限商”内容。至此，全国楼市开启了“五限时代”，东莞也不例外。
/ 读数 /
●2017年东莞成交50607套住宅，同比减少36%。成交前三名的镇街分别是虎门、麻涌、大岭山，成交量分别是4352套、4110套和3594套。
●2017年东莞个盘商品房销售金额前三的楼盘分别是万科中天城市花园、万科·珠江东岸、虎门碧桂园，战绩分别是36.37亿元、34.79亿元、34.00亿元。
●2017年东莞各物业成交套数销冠：
洋房类：万科·珠江东岸，成交2670套
住宅公寓类：無双，成交261套
别墅类：海逸豪庭，成交468套
商务公寓类：碧桂园Park Royal，成交1632套
写字楼类：寰宇汇金中心，成交453套
商铺类：浙商大厦，成交357套
（数据来源：东莞优房超·瑞城搜）
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